Konut finansmanına yeni perspektif: Mortgage sisteminin tıkandığı noktada hibrit modellerle erişilebilir konut için çok katmanlı çözüm önerileri

Dünya gazetesi yazarı Ali Hepşen, konuyla ilgili kaleme aldığı yazısında, Türkiye’de konut finansmanına dair yapısal sorunlara dikkat çekerek, çözüm olarak hibrit modelleri önerdi.

İşte Ali Hepşen’in yazısının tamamı:

Türkiye’de konut ediniminin 2007 yılından günümüze başlıca finansman aracı olan mortgage sistemi, artık tıkanma noktasına gel­miş durumda. 2022 yılından bu yana yaşanan enflasyon ortamı, faiz oranlarındaki dalgalan­malar ve hanehalkı gelirlerindeki reel düşüş, klasik mortgage modelinin etkinliğini büyük ölçüde azalttı.

Bugün kredi yıllık maliyet oran­ları %45-%50 seviyelerinde seyrediyor, konut fiyatları gelir artışının üzerinde yükseliyor ve konut kredi hacmindeki artış nominal olsa da reel anlamda sınırlı.

Diğer taraftan, hanehalkı aylık geliri içerisinde konut kredi taksitlerine ayrılacak pay, neredeyse gelirin kendisini ya­kalamış durumda. Peki, bu yapı sürdürülebilir mi? Bugün için kolay değil. İşte tam bu noktada yeni bir paradigma ihtiyacı doğuyor: hibrit ko­nut finansmanı modelleri. Bu kavram, klasik konut kredisi sisteminin ötesine geçerek, fark­lı paydaşları, araçları ve risk paylaşım biçimle­rini bir araya getiren çok katmanlı finansman yapıları anlamına geliyor aslında.

BDDK güncel verilerine baktığımızda, Tür­kiye’de 2025 Şubat sonu itibarıyla konut kre­di hacmi yaklaşık 535 milyar TL; 2023 yılın­daki kredi sıkılaştırıcı düzenlemelerinin de etkisiyle geçen yıldan bu yana konut kredi hacmindeki artış sadece %22 oldu.

Yani kredi stoku büyürken, yeni kullandırımlar geriledi. Özellikle ilk kez ev sahibi olacaklar ve orta ge­lir grubu için mevcuttaki ağırlıkla kredi kulla­nımına dayalı konuta erişim sistemini yeniden sorgulamak gerekiyor. Bu bağlamda, yalnızca kredi faizlerini düşürmeye odaklanmak yeter­siz. Yapılması gereken şey; finansman yükünü bireyden alıp topluma ve sermaye piyasaları­na yayacak yeni modeller üretmek. İşte hibrit finansman tam da burada devreye girmeli. Bu modelde, bir konutun mülkiyeti hem kullanı­cıda hem de yatırımcıda olur.

Kullanıcı başlan­gıçta %25-%50 arası bir payı satın alır, kalan kısım için kira öder. Zamanla gelir durumuna göre ilave paylar satın alabilir. “Help to Buy” ve “Shared Ownership” programları, İngiltere’de konut erişimini artıran başarılı örneklerdir. Özellikle Homes England tarafından destekle­nen bu yapılar, gençlerin ve ilk ev alıcılarının pazara girişini kolaylaştırmıştır.

KİRA ÖDE-SAHİP OL (RENT-TO-OWN)

Konutun sahibi kurum ya da şirket olur, bi­rey kiracı olarak oturur. Ancak sözleşmeye gö­re belirli bir sürenin sonunda (örneğin 5 yıl) konutun mülkiyeti devredilir. Ödenen kirala­rın bir kısmı satış bedelinden düşülür. ABD’de “Lease-Purchase Agreements” olarak bilinen bu yapı, düşük kredi skoru olan ama düzenli gelir sahibi bireylerin ev sahibi olmasına ola­nak sağlar.

KOOPERATİF TEMELLİ FİNANSMAN

Kooperatifçilik Türkiye’de inşaat üzerinden bilinir; ancak asıl potansiyeli birlikte finans­man ve birlikte mülkiyet yaklaşımıdır. Ber­lin’de “Mietshäuser Syndikat” modeliyle uy­gulanan yapı; arsa üzerindeki mülkiyetin koo­peratifte kalmasını sağlarken, bireylere sadece kullanım hakkı vererek spekülatif fiyatlama­nın önüne geçmektedir.

SERMAYE PİYASASI ENTEGRASYONU

Türkiye’de TOKİ benzeri yapılar kamu kay­naklarıyla üretim yaparken, özel sektör tara­fında yap-sat ya da sat-yap gibi modeller tercih ediliyor. Projelerin menkulleştirilmesi henüz gelişmemiş bir alan. Bu noktada özellikle proje bazlı gayrimenkul yatırım fonları (Proje GYF) modelinin, özel sektörle kamunun iş birliğin­de geliştirilebilecek konut finansman araçları açısından önemli bir potansiyele sahip oldu­ğunu vurgulamak gerekir.

Hibrit modellerin başarısı sadece finansal tasarımla değil, kamu katkısıyla da doğrudan ilişkilidir. Özellikle arsa tahsisi, altyapı des­teği ve düzenleyici kolaylaştırmalar sağlandı­ğında bu yapılar daha sürdürülebilir hale gelir. Viyana’da belediyenin arsa sahibi olduğu, sivil toplumun ve özel sektörün katıldığı hibrit ko­nut üretim modelleriyle Avrupa’nın en başarılı kiralık sosyal konut sistemlerinden biri kurul­muştur. Artık konut bir “yatırım nesnesi” de­ğil, erişilebilir bir yaşam hakkı olarak düşünül­melidir. Bunun yolu ise sadece krediyle değil, kolektif ve kapsayıcı finansman mekanizmala­rıyla yürünebilir. Hibrit finansman modelleri, sadece yeni bir finansal çerçeve değil, aynı za­manda sosyal adalet, mekânsal kapsayıcılık ve ekonomik sürdürülebilirlik adına bir gelecek vizyonudur.

patronlardunyasi.com