Yaklaşık iki yıl süren tartışmaların ardından önceki akşam Meclis'ten geçen mortgage yasası, konut finansmanına yeni açılımlar getirecek. Yasa daha çok kredi verenlere ilişkin düzenlemeler getirirken, ikincil piyasaların açılmasıyla faizlerde yaşanacak düşüş de tüketiciye yarayacak.
Yasa öncesinde sadece sabit faizli konut kredisi kullandırılabilirken, şimdi hem sabit hem de değişken faizli kredi kullandırılabilecek. Yasaya göre, sabit faizli kredi verenler tüketicinin vadesinden önce ödeme yapması halinde, yüzde 2'lik erken ödeme ücreti talep edebilecek. Bu arada, kanundan önce konut kredisi alanlar, kanunun yayımlanmasından sonra 3 ay içinde konut finansmanı kuruluşuna başvurarak sözleşmelerinin, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmesini isteyebilecek.
'Bedava değil'
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, mortgage'ın insanlara bedava ev dağıtma sistemi olmadığını, bir kredilendirme sistemi olduğunu söyledi. NTV'nin sorularını yanıtlayan Şener, mortgage ile ellerinde az miktar para olan ve belli miktar taksit ödeyebilecek durumda olanların ev sahibi olabileceklerini kaydetti. Şener şunları söyledi:
"Örneğin 100 bin YTL krediye ihtiyaç varsa faiz oranı yüzde 1.20 ise 20 yıl vadede ayda bin 273 YTL ödeyecek. Düzenli ödeme yapma imkânı olmayan mortgage kredisinden yararlanamayacak. Sistem vatandaşa rasyonel hareket etmeyi öğretecek. Hesap yapmasını bilmeyenin mortgage kredisi kullanması söz konusu olmayacaktır. Mortgage kredisi alanların hepsi hesabını iyi yapanlar olacaktır."
Başvuruda, kredinin hemen verilmeyeceğini vurgulayan Şener, kredi vermeye kadar zorunlu bir zaman aralığı olacağını ve kendi bütçelerini iyi yaptıktan sonra kişilerin bankaya geleceklerini söyledi. Şener, kendi arsası üzerine konut yapacakların da sistemden faydalanabileceğini vurguladı.
'Konut kredileri kısılacaktı'
Şener sistemin getirilerini şöyle sıraladı:
"Ne avantajı var? Yok gibi görünüyor. Bankaya gidecek, kredi alacak, herhangi bir konut kredisi gibi kredisini alacak. Örneğin, şu an konut kredisi alanlar faizin yüzde 5'i kadar Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) ödemeyecekler. Bankalar, konut kredisi olarak vermiş oldukları kaynağı mevduat ve sendikasyon kredilerinden karşılıyorlar. Vade uyumsuzluğu nedeniyle yüksek faiz uyguluyorlar. Sınırlı kaynaklarla sistemi sonsuza kadar devam ettirmeleri de mümkün değil. Mortgage çıkmasa bankalar konut kredilerine sınır getirmek zorunda kalacaklardı."
Gerçek rayiçlerin devreye girmesi nedeniyle tapu harçlarının 4-5 kat ve emlak vergilerinin artmasından dolayı sistemin hiçbir avantajının olmayacağına dönük eleştirileri de yanıtlayan Şener, "Amacımız harçları ve emlak vergilerini artırmak değil, gerçeği ortaya çıkarmak. Beyanlar yükseldiği takdirde vergi oranlarının düşmesi gerekeceği kanaatindeyim" dedi.
'Vicdansız müteahhidin konutları satılmayacak'
Türkiye Müteahhitler Birliği Başkanı Erdal Eren, kamuoyunda mortgage sistemi çerçevesinde yalnız uygun koşullarda inşa edilmiş konutlara kredi sağlanacağını belirterek, "Vicdansız diyebileceğimiz müteahhitlerin yaptıkları konutların satılamayacağını, böylelikle de konut piyasasının biraz daha güvenli hale geleceğini düşünüyorum" dedi. Şu andaki faiz oranlarının yasanın işlerlik kazanması açısından "yüksek" olduğunu dile getiren Eren şöyle konuştu:
"Bu faizlerle vatandaş, (mortgage yasası yapıldı) diye hemen taksitle konut alabilecek gibi düşünmüyorum. Faizlerin daha yüzde 1'lerin altına mutlaka düşmesi lazım."
'Geliri en az 1500 YTL olanlar için faydalı'
İzmir Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Yılmaz Özcan, mortgage sisteminin krediye dayalı bir usul olduğunu belirterek, dar gelirlilerin bu sistemle ev sahibi olabileceğine inanmadığını kaydetti. Özcan, "Geliri en az 1500 YTL olanlar için faydalı bir sistem" dedi.
İzmir Ticaret Odası Başkanı Ekrem Demirtaş da mortgage sisteminin, başarılı olabilmesi için her şeyden önce faizlerin düşmesi gerektiğini söyledi. Demirtaş, sistemin planlı kentleşmeyi ve sosyal gelişimi besleyeceğini, kaçak yapılaşmanın önünü keseceğini, gayrimenkul sektöründe kayıtdışılığı engelleyeceğini dile getirdi.
Bankacılar faizde düşüş beklemiyor
Geride bıraktığımız yılda Türk insanının renkli rüyalarını 'mortgage', yani kira öder gibi ödemede bulunarak ev sahibi olma hayali süsledi.
Hükümet tam da rafa kaldırıldı diye düşünülen mortgage yasa tasarısını aniden Meclis'e getirerek ev sahibi olmak isteyen yüzbinlerce insanı yeniden heyecanlandırdı. Yasa Meclis'ten geçti ancak tüketiciye bir vergi avantajı sağlamıyor.
Yasama sürecinde yapılan açıklamalarda 'kira öder gibi ev sahibi olma sistemi başladığında faizler düşecek, talep canlanacak, ekonominin önemli kesimi bu gelişmeden olumlu etkilenecek' mesajları verildi.
Bu mesajlardan etkilenen tüketicinin gözü bankalarda ama bankacılar yasanın çıkmasıyla birlikte konut kredisi faizlerinde geçen yıl olduğu gibi hızlı bir düşüş olmayacağını söylüyor.
Bankacılar, 'Faizler düşebilir ama bu yasa çıktı diye değil, ekonomideki istikrar devam ederse gerçekleşir' diyorlar.
Sabit faizin yanı sıra değişken faiz uygulamasının da getirilmesinin zamanla kredi maliyetleri ve seçenekleri açısından tüketiciye avantajlar sunabileceğini belirten bankacılar, bu etkinin de ancak uzun bir zamanda görülebileceğini belirtiyor.
Ömer Çelebi (İş Bankası Bireysel Krediler Müdürü):
Yasanın faiz seviyesini doğrudan etkileyeceğini söyleyemeyiz. Ama rekabeti teşvik etmesi, fon arzını artıracak ciddi düzenlemeler getirmesi nedeniyle dolaylı bir etkisi olacak.
Cem Muratoğlu (Akbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölüm Başkanı):
"Kamuoyundaki bilgilendirmelerin aksine yasanın kısa vadede konut kredisi faizlerine doğrudan bir etkisi olmayacak. Bankalar faiz kararlarını maliyet hesapına göre veriyor.
Mehmet Sönmez (Yapı Kredi Genel Müdür Yardımcısı):
Faizin düşmesi istikrarlı piyasa koşullarına ve olumlu ekonomik göstergelere bağlı. 2007'nin istikrarlı bir çerçeve çizeceğini düşünüyoruz. Bu nedenle hızlı olmayan bir düşüş olabilir.
Fuat Erbil (Garanti Bankası Genel Md. Yrd.):
Faiz düşüşünde mortgage sistemiyle birlikte devreye girecek menkul kıymetleştirme enstrümanları etkili olacak. Ancak asıl önemli olan ekonomik istikrarın devamıdır.
Ziya Alpman (Fortis Genel Müdür Yardımcısı):
"Mortgage'ın tek başına faiz üzerinde ciddi bir etki yapmasını beklemiyoruz. Bir süredir durgunlaşan faiz rekabetine bir hareketlenme getirse de fonlama maliyeti etkili olacak.
TOKİ, bankalara rakip olacak
Mortgage yasası, Toplu Konut İdaresi'ne (TOKİ) menkul kıymet ihraç etme imkanı sağlayacak. TBMM'de önceki akşam son dakikada kabul edilen önergeyle TOKİ'ye bütün gayrimenkul satışlarından kaynaklanan alacakları teminat göstererek, menkul kıymet ihraç ederek, kaynak sağlama olanağı getirildi. Böylece TOKİ, bütün başlamış inşaat projelerinden kaynaklanan alacaklarını teminat göstererek finansman amacıyla menkul kıymet ihraç edebilecek.
TOKİ Başkan Vekili Erdoğan Bayraktar, idarenin halen gayrimenkul satışlarından 6-7 milyar YTL alacağı bulunduğunu belirterek, "Bu düzenleme bize ilaç gibi geldi. 1 milyar YTL'lik alacağımız karşılığında menkul kıymet ihraç etsek finansman sorunlarımızı çözeriz" dedi. Bayraktar şöyle konuştu:
"Önceden özel sektör ve bankalar devam eden konut projelerinden kaynaklanan alacaklarını teminat göstererek finansman amacıyla menkul kıymet ihraç edebilecekti. TOKİ'ye ise sadece iskân ruhsatı almış konutlardan kaynaklanan alacakları için menkul kıymet ihraç etme hakkı tanınıyordu. Halen 250 bine yakın konut inşaatı projelendirildi veya satış aşamasında. Bunlardan kaynaklanan alacaklarımız, düzenleme eski haliyle kalsaydı hiçbir şekilde teminat gösterilmeyecekti.
Son dakikada yapılan müdahaleyle başlayacak ve devam edecek bütün konut projelerinden kaynaklanan alacaklarımızı da teminat göstererek ihraç edebileceğiz. Böylece özel sektör ve bankalara yönelik avantajdan biz de yararlanacağız."
TOKİ'nin mevcut durumda da finansman amacıyla tahvil ihraç etme olanağı bulunuyor. Ancak tutsat yasasıyla tahvil ihraç etmek için teminat gösterilebilecek alacakların kapsamının genişletilmesi ve menkul kıymet ihraçlarında, damga vergisi banka sigorta muameleleri vergisi gibi istisnalar sağlanması nedeniyle bu imkân daha da kolaylaştırılmış oldu.