Gayrimenkul sektöründe genel bir durgunluk yaşanıyor. Bazı müteahhittlerin ödeme güçlüğü içine düştükleri ve batabilecekleri de konuşuluyor. Birçok sektör temsilcisi durgunluğun 9-10 ay daha devam edeceğinden yakınıyor ancak sorun asıl olarak talebin beklemeye geçmesine bağlanıyor.
Bu arada sektördeki bir diğer negatif beklenti ise bankaların verdiği konut kredilerinin geri dönüşünde yaşanacak sıkıntıların önümüzdeki dönemde hızla artabileceği endişesi. Yurtdışında “Vulture Funds” (Akbaba fonları) olarak bilinen bazı fonlar da bir süredir Türkiye"de görüşmeler yapıyor. Bunların başında da Japonya ve Uzakdoğu merkezli fonlar var. Sektörün önde gelen bir gayrimenkul şirketinin verdiği bilgilere göre bu fonlar 3 aydan bu yana bankalarla ve emlak şirketleriyle görüşüyor. Peki bu fonlar ne yapıyor?
YÜZDE 30-35 UCUZA ALIYORLAR
Bankalar, verdikleri konut kredilerinin geri ödemesi yapılmayınca yasal süreci işleterek, eve ipotek koyuyor. Ancak bu durum bankaların hoşuna gitmiyor. Banka, yeni döneme bilançosunda hareketsiz gayrimenkuller bulunan bir emlak ofisi olarak devam etmek zorunda kalıyor.
Ayrıca bankaların ellerindeki batık kredilere karşılık olarak belli bir oranda karşılık tutmaları gerekiyor. Bankaların ellerindeki evleri nakte çevirebilmeleri için ya bir pazarlama şirketi kurmaları ya da bu konuda uzman olan yabancı fonlara satmaları gerek. Yurtdışında "Akbaba fonlar"da olarak bilinen bu kurumlar genellikle bankaların elindeki batıklara, iflasın eşiğine gelen şirketlere ya da takipteki alacaklara talip oluyorlar. Ve bu varlıkları çok ucuza, genellikle de değerinin yüzde 30 - 35 altına satın alıyorlar.
BÜYÜKLÜĞÜ 800 MİLYAR $
Daha sonra bu varlıkları çok daha yüksek fiyatlara ellerinden çıkararak kâr ediyorlar. Gayrimenkul ve konut alanında uzmanlaşmış fonlar bulunuyor. Bu konuda oluşturulmuş uluslararası bir borsa ve endeks bile var. Birçok hedge fonu aslında iflas etmeye yakın şirketleri satın alıyor ve bu şirketleri yürür hale getirdikten sonra iyi bir fiyata tekrar satıyor. Özellikle ABD"de bu konuda çalışan birçok fon var. 2005 yılı itibarıyla bu fonların elindeki varlık miktarı 800 milyar doların üzerinde.
TÜRKİYE"YE NEDEN GELDİLER?
Bu fonlar önce mortgage söylentileriyle Türkiye"ye gelerek fırsatları incelemeye başladı. Yasa çıksaydı kredi taksitlerini ödeyemeyenlardan bankalara geçecek yeni emlakları hemen ve ucuza alacaklardı. Ancak mortgage"in çıkmaması nedeniyle duraksadılar. Ancak önümüzdeki dönemde kredi ödemelerinde aksama potansiyeli bu fonların iştahlarını artırdı.
7 BİNDEN FAZLA FON FAALİYETTE
Dünyada 7 binin üzerinde Hedge Fonu bulunuyor. Bu fonların hepsi gayrimenkul piyasasıyla ilgilenmiyor. Gayrimenkulle ilgili dünyanın dev fonları arasında Lehman Brothers, Coldwell Banker ve Maverick Capital gibi isimler var. Bunlar arasında Türkiye ilgilenen şirketlerden birisi de Coldwell Banker. Bu fon da yakın zamanda Türkiye"ye gelerek görüşmelerde bulunmuş. Ancak son dönemde Türkiye"ye gelerk görüşme yapan şirketler ise genellikle Uzakdoğu ve Japonya kökenli.
BATIK 8.2 MİLYAR $
Türkiye bankacılık sistemi içindeki takipteki alacak yani batık kredi tutarı 8.2 milyar dolar. Bankaların, batık krediler için tuttukları karşılık oranı bugün itibarıyla yüzde 89. Yani bankaların kasasında 8.2 milyar dolarlık batığa karşılık 7.3 milyar dolar para var. Bankalar bu kaynağı kullanamıyorlar.
Dolayısıyla bankalar takipteki alacaklar ve ipotekle aldıkları malları bir an önce nakte çevirebilmek istiyorlar. Bu nedenle de ellerindeki hacizli malları ve takipteki alacaklarını bu tür fonlara çok daha ucuza devrediyorlar. Geçtiğimiz yıl TMSF de böyle bir ihale düzenleyerek alacaklarını Finansbank ve Lehman Brothers"a devretmişti.
Evrim Ergin/Akşam